房地产组合政策将产生长期累积效应

　　中国人民银行10月22日决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同日，财政部决定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　这是距9月6日下调人民币存贷款基准利率、10月8日下调人民币存贷款基准利率和存款准备金率以来，货币政策进一步转向的信号。虽然降息和下调存款准备金率对房地产行业的影响有限，但其累积作用将从刺激购买力和降低融资成本两方面缓解行业紧张的资金链。财政部出台的针对房地产消费的组合拳，将有效刺激行业的需求。但应注意到，当前过高的房价仍然是制约居民购房的主要因素，未来房地产行业将在市场和政策的激烈碰撞中前进。

　　今年以来，持续发酵的美国次贷金融风暴令全球经济蒙上阴影，在出口下滑的背景下刺激内需便成为中国政府今后政策的主要方向。此次政策的出台，正是为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，保障和改善民生而产生的。

　　连续下调利率和存款准备金率将对房地产开发资金压力有所缓解。2008年，随着货币政策从紧和销售情势恶化，房地产开发资金中来自销售和银行贷款的资金增度大幅下降，自筹资金占房地产开发投资资金来源的比重大幅提高到39%，是2004年以来的历史高点。由于销售情况恶化，同时建安成本上涨，再加上07年地价未付和日趋上升的资金成本，开发商资金链紧张程度为近年少有。这能从冷清的土地市场和开发商降价促销得到印证。

　　另一方面，短期内房地产开发商资金链虽然有所缓解，但长期来看整个行业的好转还需要其它条件的配合。虽然当前国内房地产市场土地制度和按揭贷款制度较之货币政策影响更为明显，但货币政策对房地产行业的影响越来越大。根据国外市场经验，在降息周期中，当利率下降超过100个基点之后，房地产市场才开始反应。因此，未来在降息至少超过100个基点之后，国内房地产市场才有可能会因为开发商融资难度下降和实际购买力提升而出现好转。

　　未来可能继续出台的政策包括地方系统性救市、继续降息、放宽二套房贷限制、下调房地产交易综合税等，可以有效刺激国内房地产消费，但房价偏高成为阻碍有效需求释放的最重要因素，这些预期中的政策虽然对房地产市场起到雪中送炭的作用，但还难以期望房地产市场能在宏观经济调整时期实现反转。

　　对上市公司而言，长期弱势格局难以改变，并因此产生分化。而行业内背景实力雄厚、销售情况良好的企业，如万科(000002)将更能受惠于政策的实施，行业整合趋势会继续保持。

来源：和讯网