房 地 产：政策松动超预期 调高行业评级 事项：
10月22日晚，财政部及央行公布了针对房地产行业的利好政策，从中央层面吹响了扶持房地产市场的第一声号角：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；允许地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策；人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高；下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。
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”松动政策”出台的时机及力度符合我们的预期。我们在9月底推出的2008年四季度投资策略报告《政策松动或带来交易性机会》判断未来3个月政策松动可期；在10月15日《地方掀“救市潮”，短期地产股表现将强于大盘》的报告中，我们判断中央层面出台政策松动利好将指日可待；在10月22日《景气持续回落，政策松动或超预期》的报告中，我们认为政策放松的空间和力度会非常大，将超出市场普遍预期。本次利好政策的出台，印证了我们前期的判断。
政策松动是未来缓解经济下行的压力，而非救“房地产开发商”。自今年三月份以来，全国房地产开发投资年度累计值的同比增速一直呈逐月放缓态势，1-9月份的同比增速更是出低于去年同期。国房景气指数自去年12月份以来，连续10个月环比回落，至今年9月份更跌落至31个月以来的最低点。房地产行业作为国民经济的支柱产业，上下产业链长、涉及产业众多，兴衰直接关系到国民经济的发展，直接和间接拉动GDP在3个百分点以上，其相关行业也是吸纳城乡剩余劳动力的主要场所，然而当前的低迷的楼市已严重“威胁”到我国的经济增长目标。因此在经历一年调整、房价逐渐回归理性的背景下，取消抑制房产消费的政策、“激活”房地产，无疑是在当前形势下拉动内需、“保增长”的最有效手段。
政策松动力度超出市场预期，对于刺激房地产消费、提镇房地产消费信心具有实质性作用。摇钱树下教你摇钱术
一、契税下调：90平方米普通住房契税由原来的1.5%下调至1%，按此新政，一套总价100万的房屋，契税下调后买方可一次节省成本5000元；
二、免印花税：印花税原来为0.05%，现予以免除，例如，总价100万元的房屋，免除印花税以后，买卖双方分别可节约500元；
三、免土地增值税：该税种原来各地执行尺度和标准不一，一般为转让收入的0.5%--1%，按此条政策，总价100万的房屋，交易成本节约5000-10000元；
四、贷款利率和首付比例下调：将商业性个人住房贷款利率的下限由原来普遍执行的基准利率0.85倍扩大到0.7倍，最低首付款比例调整为20%，按此条政策，首次置业且符合普通住宅规定的个人住房贷款者，若贷款100万元，按平均20年期限测算，能减轻15.6万元，负担减轻8.79%；若是资信较好者改善性购房，若贷款100万元，按平均20年期限测算，能减轻43.2万元，负担减轻21.04%。敏感性分析见下表。topcj.com
五、对第二套房贷不再“一刀切”执行惩罚利率，可根据信用和还款能力来决定是否执行，也不再限定于基准利率的1.1倍，极大的放松了二套房贷政策的操作空间。
给地方政府制定“鼓励住房消费政策”留下较大操作空间，一线城市加入“救市”大军指日可待。政策特别强调“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，我们认为，后续主要城市鼓励住房消费的措施值得期待。6月份以来，成都、长沙、福州、厦门、西安、南京、杭州等近20个城市陆续推出了救市政策，但力度有限。本次中央从较高层面出台的救市措施，为地方政府扶持房地产市场开了一个“活口”，我们相信，那些等尚未加入救市大军的城市，包括京、津、沪、深等一线城市，推出救市措施将指日可待，未来地方性的政策将更加放松，力度将将超过南京20条和杭州24条。
救市措施短期对房地产消费影响有限，但随着政策逐步深入，由量变到质变，会对行业销售产生深远影响。本次救市措施短期看对房地产消费影响有限，不会对房地产销售产生立竿见影的效果，随着政策逐步深入，由量变到质变，会逐渐改变消费者预期，预计2009年房地产销售量会超过目前普遍预期。
鉴于此次政策松动程度大大超出了市场预期，后续还将会有一系列利好预期，我们调高行业评级为“推荐”。此次政策松动程度明显超过了市场的普遍预期，预计未来各地方会根据中央精神陆续出台一系列的配套措施。目前市场面临的主要问题是市场信心缺失带来的观望气氛浓郁从而导致市场成交量大幅下跌。我们认为，政策的松动对行业基本面虽然不能产生立竿见影的效果，但随着相关政策不断深入推出，政策的累计效应会从量变到质变对行业产生较大影响，特别是对提升消费信心有显著的作用。我们调高行业至“推荐”评级，维持“未来3-6个月地产股表现将强于大盘”的判断，维持保利“推荐”评级，上调万科、 招商地产等公司投资评级至“推荐”。
来源：网易财经 |