石家庄“楼市门”真正解救之路在何方？

一、中央楼市新政定调：“保投资”不“托市”

  中国社科院金融所研究员尹中立指出，把“加大保障性住房建设规模”放在首位说明了中央对待楼市的政策态度：放松政策是为了促进房地产投资，而非“托市”，是鼓励政府为中低收入者提供住房，而非以扩大金融风险为代价去鼓励购房者买开发商的房子。

二、专家预测央行短期内或再降息

  汇丰晋信基金分析认为，国民经济统计宏观数据显示我国经济正在由前期过热的局面转向放缓，国际经济增长的放缓使得未来政策寻找内部增长动力的迫切性日益提高，而提高内需将是未来政策必然的取向。

　　而包括银行人士在内的多数受访专家则预测，降息有望在近期成行，年内至少有一次降息的机会。

　　摩根大通中国区经济学家龚方雄预期明年将进一步减息，未来数月，管理层将继续以减税及增加基础设施开支的形式，出台刺激经济增长的激励措施，货币政策尤其是信贷管制将持续从宽。“1年期存贷基准利率将在2009年第1及第2季度先后再度下调27个基点，而存款储备金率将会进一步累计下调250个基点（2009年全年将下调4次）。”

三、上海银行、开发商推出新政

1、二套房突破四成首付“下限”

  银行方面，中国银行新推的一项房贷方案，也变相突破了二套房贷最低四成首付的下限。以绿地等为首的开发商在此期间推出打擦边球的“一成首付”、“二成首付”政策。

2、三四套房享更多优惠

  一项专门针对二套房房贷的优惠措施也悄然出现了。而且该措施还不仅仅只针对二套房，购买三套、四套房都可最高贷款七成。针对的房源虽然有限，但也囊括了新房和二手房。

  中国银行发行的“‘长城·理想之家’房车卡客户增值服务手册”上，上海分行对其房车卡持卡人推出了“个人住房贷款6+1方案”，凡是购买指定楼盘或指定二手房中介推荐的1993年（含）以后竣工的二手房，就可以申请“6+1”的贷款。据介绍，该方案实际是将最高七成贷款“拆”成了“6+1”两部分，其中的“1”，指的是不超过所购房产总价一成的个人信用贷款，这笔贷款的利率最低还可下浮10%。这实际上突破了二套房四成首付的“下限”，使相关购房者可以首付三成。

  在房贷方面，很多迹象表明，一些银行正积极提高房贷规模，突破首付下限的贷款案例有所增加。

四、民间传闻房市新政的7条政策利好

1.将购买第二套房的首付比例降至20%

2.将二手房交易营业税的征收年限从5年缩短至2年

3.首次购买90平方米以下住宅可减免契税

4.降低政府房地产交易环节的税费

5.调整公积金贷款政策

6.降低土地保证金、规划费用及缩短流程

7.鼓励银行适度放松贷款

五、石市出台的20条房产新政

  10月20日，石家庄市人民政府下发了《关于促进房地产业健康发展若干意见》（以下简称《意见》），给出了20大救市举措，《意见》自2008年10月20日起施行，有效期限至2009年12月31日。

1、建立房地产联席会议制度，根据房地产和住宅建设中长期发展规划，科学制定房地产开发年度计划和土地供应计划，合理确定开发规模、区域分布及结构比例，定期分析房地产市场形势，协调解决影响房地产业发展的重大问题，确保政府对房地产市场的有效调控与引导，促进全市房地产市场健康协调发展。

2、认真落实土地供应、项目规划和开发建设年度计划，科学把握土地出让节奏，控制建设规模，保障房地产市场供需基本平衡。

3、自2008年9月1日起，城市基础设施配套费实行减半征收。

4、对界定为历史遗留问题的城中村和旧城改造项目、新开工的城中村改造村民回迁房项目，凡符合城建收费减免政策的，可先办理缓缴手续，再按程序办理《建设工程规划许可证》（副本）和《建筑工程施工许可证》（副本）。

5、市区内总建筑面积5万平方米以上的住宅项目，城建收费可先按应缴金额的30％缴纳，剩余部分在办理房产初始登记之前一次缴清。

6、危陋住宅改造项目中拆除原面积部分，免收城市基础设施配套费。

7、房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律、法规提前收取。凡涉及房地产开发应缴纳的所有行政事业性收费均纳入财政管理，由市收费管理部门一站式收取。

8、在城中村改造、旧城改造和危陋住宅区拆迁改造中积极推行货币补偿安置，拆迁补偿费必须专户存储，专款专用，按时足额补偿给被拆迁人。

9、对具备分宗条件的地块，积极探索“统一规划、按功能切块、捆绑出让”的开发模式。

10、试行开发建设用地预申请制度，不定期向社会发布土地供应信息，开发企业可根据地块情况向国土部门提出用地预申请，国土部门适时出让土地，有序控制土地供应量。

11、对原一级开发企业参加竞买公开出让土地的，试行以市财政部门认可的一级开发成本抵顶土地出让金或土地出让保证金的办法。

12、调整商品房预售许可审批条件，在商品房预售许可中，取消对建设项目工程形象进度的审核，其他许可条件仍按原规定执行。

13、积极探索定向建购的运作方式。以出让方式取得商品住宅建设用地及合法建设手续的开发企业，可与有意组织本单位职工购买商品住房的单位进行定向建购。定向建购要求开发企业资质和商品住房项目建设手续齐全，组织购房的单位与指定银行签订职工预付购房款资金监管协议，开发企业持定向建购有关资料到市住房保障和房产管理部门备案后方可实施。

14、有关部门要树立大局意识和服务观念，按“统一受理、并联审批、限期办结”的要求，简化办事程序，提高审批效率，缩短审批时间，在立项、规划、用地、建设、产权办理等环节推行主协办工作制度，快审快批，按时办结。

15、完善房地产开发企业、中介机构和从业人员的诚信体系建设，建立和完善企业诚信档案，严格评定标准和评定程序，详细记录企业诚信行为，营造公开、公平、公正的市场竞争环境，维护房地产市场秩序。 

16、凡个人购买市区内住房的，可享受以下财政补贴：个人购买二手住房、

商品住房（含经济适用住房）并按时全额缴纳契税的，按契税额的50％给予补贴；城中村改造、旧城改造和危陋住宅区改造中被拆迁人购买住房，购房价格不超过土地、房屋补偿费、安置费的，免征契税；超过部分按规定征收契税，但对按时全额缴纳契税的，按契税额的50％给予补贴。

17、对购买第一套商品住房（含经济适用住房）申请住房公积金贷款的，首付房款比例按20％执行。个人住房公积金贷款额度按最高40万元执行，贷款最长期限按30年执行。对未缴存住房公积金贷款的购房人，可由正常缴存住房公积金且未申请使用住房公积金贷款的职工（不少于2人）担保，申请住房公积金贷款。夫妻双方均正常缴存公积金、符合住房公积金贷款条件的，可以分别申请住房公积金贷款购买住房。

18、凡在市区投资购买70平方米以上商品住房的，可持《房屋所有权证》申请办理本人及直系亲属的市区户口。

19、市住房保障和房产管理部门要加强房地产市场信息引导，加强对房地产行业发展战略和市场趋势的分析研究，成立房地产专业化研究机构，健全房地产市场预警预报机制，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、准确、及时发布市场信息。

20、各新闻媒体要充分发挥舆论作用，客观报道市场动态，正确评价市场形势，引导广大居民形成正确的心理预期。要严格执行刊登商品房预售广告宣传的有关规定，坚决杜绝未经预售许可违规刊登商品房预售广告现象的发生。

六、石家庄才是最应该高调救市的城市

  石家庄房地产市场低迷的原因是多方面的：

第一：三年大变样的整体实施，遇到了全国地产大颓势，举步艰难情理之中；

第二：地方政府个别干部对形势的估计判断失误，使新区建设和三年大变样的指标过高，部分投资者举棋不定；

第三：面对已经发生问题的楼市形势，没有合理的调整，造成恐慌性推地，把土地市场搞乱；

第四：面对外来投资者，地方政府习惯于关门打狗。笔者以前在石家庄工作时，曾为了一个开发公司注册资质核名，市建委的个别同志就张嘴要五千块还不罢休，其他的投资项目就不用提了；

第五：城中村改造、退而进三、旧城改造的大体量和条件之高令投资者信心大跌；

第六：真实的房价跳水走在了全国的前列，经济适用房和保障房平民百姓真正入住的又有几人，造成小产权房如火如荼也是无奈之举。

第七：在中央和各级地方政府救市之声不绝于耳，此起彼伏之时，“三鹿事件”的发生无疑延缓了管理层对石家庄楼市准确出手救市的决策。

  在石家庄楼市举步维艰和多数市民持币观望的情况下，《意见》的出台可谓是不早不晚，恰逢其时，但据个人分析此次推出的《意见》更多侧重改善投资环境等方面，对于个人购房之信贷和二手房营业税等涉及消费者切身利益的关键之处却闪烁其辞，提及较少,看来真正的破冰之旅还要一段时日。

  对比周边兄弟省份地区，地级市的发展观念都远远超前于石家庄这样的北方省会城市。整个城市的观念真的需要彻底改变了，包括个别习惯伸手的政府官员、所谓知名的开发商、沾沾自喜的营销顾问公司、狂妄自大的中介单位以及习惯了沉默的善良的老百姓。因为，楼市环境的改变，决不是一朝一夕，是一个系统工程，涉及到方方面面的配合。

  几年前一张图纸卖疯楼号的时代再也一去不复返了，善良的老百姓也逐步由感性变为理性投资，懂得了自我保护。楼市的自救找完市长更要找市场，政府主要抓宏观调控和政策调整，一切由市场规则说话，房地产开发遵循自然淘汰法则，适者生存，但愿此次国家楼市政策调整能给石家庄的地产带来一些启示。

  作为在外地工作的庄里人，我们衷心地希望看到一个良性的市场环境能早日出现。

来源：焦点房地产网