房地产融资政策未松动 "救楼市"实为"保经济增长" 政策解读
继本周一增加种粮农民补贴、提高2009年粮食最低收购价格、周二年内再度上调纺织、服装等劳动密集型商品的出口退税率后,周三晚国家再次出台十项措施扩大消费拉动内需,我国宏观调控“政策重拳”频频击出。
在十项扩大内需的政策中,涉及房地产市场的有三项,包括减免交易税费、降低贷款利率、调整首付比例、加快廉租房建设等,政策调控的目标指向非常明确,即刺激内需,保障民生,防止经济增长下滑过快。
财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为,国家出台降低住房交易税费的政策进一步释放出了主动调节宏观经济的信号。这些政策既针对生产者,比如沿海地区的出口导向型企业,也针对消费者,比如这次降低住房交易税费,一方面在继续促进出口,另一方面也在刺激国内需求。
刺激房地产消费意在拉动投资
众所周知,消费、投资和出口是拉动我国经济近些年快速发展的“三驾马车”,投资在其中扮演着非常重要的角色。而房地产开发投资又占我国固定资产投资的较大比重,在当前经济增长面临不确定性、“保增长”成为主要任务的情况下,宏观调控部门希望通过稳定房地产市场来拉动投资。
刘尚希表示,我国外部需求受到次贷危机和金融海啸的冲击已经显出下行的趋势。国家经济要保持一定速度的平稳增长,替换减缓的出口需求,目前来说最为切合实际的是刺激内需。而这其中,房地产市场及其相关产业与经济增速关系明显,“房地产对实体经济具有很强的带动性,因此,此次国家出台政策支持楼市,其实质是为了救助房地产行业及其背后的整个产业链,比如钢铁、建材、水泥等,防止经济出现持续下滑。”
在财政部出台的此次政策规定中,有“继续加大保障民生投入力度,切实解决低收入群众基本生活”的表述,同时还包括两项社会保障性住房政策,明确提出将加大保障性住房建设规模,并将于近日发布《城市低收入家庭资格认定办法》,以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。
刘尚希进一步表示,中央适时出台这一政策有几大正向刺激作用。首先是使得之前我国并不完善的保障性住房建设逐渐完善,成为加快房地产市场制度建设的契机；其次,在宏观经济形势回落的情况下,通过带有扩张性的财政政策刺激市场消费；第三,对于有自主购房需求的消费者和中低收入阶层来说,这也是解决其住房问题的一大利好。
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞也认为,从去年底以来,房地产市场交易清淡,购房者观望情绪浓厚,房屋销售不旺造成房地产开发商资金链紧张,并且有断裂的危险。如果房地产资金链断裂,则会影响下一轮开发,并会引发一系列问题。因此,对房地产市场实施一系列政策调整以刺激需求成为当前“保增长”的必要措施。
政策弥补购买力与房价的差距
针对中央吹出的政策暖风,但不少市场人士却将这些措施简单解读为政府“救市”托房价。
对此,全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,“救市”这个词并不太恰当,应该说是一种政策调整。去年经济过热、流动性过强,今年形势发生了改变,政策就要调整。而政策调整,房地产业则必在其中。现在所谓“救”房地产其实是在“救”经济。
中国社科院财贸所住宅与房地产业研究室主任倪鹏飞表示,在市场传闻政策出台之前他的确有这方面的担忧,但是看到“新政”的具体措施后,他觉得没有必要为此担心。首先,政策提出了加大社会保障性住房的建设,尤其是要增加低价房的市场供应量,无论是从人们的预期还是市场供求关系来看,未来都不会出现开发商推高房价的可能；其次,从预期来讲,中央政府出手救助房地产行业,说明市场观望的气氛仍很浓厚,在这种情况下,消费者买涨不买跌,购房者不会预期未来的房价还会高于现在。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说,政策调整主要针对购房人,特别是基于自住型需求的购房人,而对于有投机炒作可能的购买第二套及以上住房的契税征收标准和信贷政策此次调控未做出调整,同时,对房地产商的融资政策也没有松动,这也表明,政策的出台刺激经济保增长的意图明显超过“救市”。
另外,在一、二线大中城市中,即使房价在过去的一段时间内出现了不同幅度的下跌或僵持,但是从有购房需求者的能力来说,其购买力与房价还是存在不小的差距,这一差距正是此次政策出台想予以弥补的。
但是完全依靠政策利好,房地产市场还难以被激活。郭田勇说:“成交量和投放量的数据也并不好看,房地产市场的价格还需要适度往下降,这样需求和市场才能对接上,我想这也是广大购房者的预期。在这种预期下,房价继续下跌的可能性要大于上涨的可能性。”
房地产老板:
很多房企今年销售额创新高
昨日,在省中小企业局、省青年企业家协会等主办的“改革开放三十周年企业责任与发展”论坛上,由于最近各地政府相继出台房地产救市政策,一些许久不露面的房地产企业负责人的表情明显轻松了许多。
广州某大型房地产企业老总表示,前段时间每天都唉声叹气,但是昨天难掩笑意,“其实今年赚的并不比2003、2004年高峰期时少。据我所知,很多房地产企业今年销售额还创下了新高”,他还透露,其公司今年目前已经达到了30亿的销售额。
但是为什么今年众多房地产企业哀鸿遍野呢?这位老总表示,其实最关键的是心理冲击比较大,“前几年房地产业的暴利和超常规发展让很多企业迷失了自我,忍不住浮躁,但经历了这次风暴,一些企业开始静下心来考虑自己的长远目标。”
省房协向省府提交七建议
欲突破二手房“5年税限”
新政公布的第二天,省房地产业行业协会表示,有关促进我省房地产市场健康发展的政策建议也将于近日提交省政府。
省房协会长蔡穗声介绍,楼市新政中提出“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。”这在一定程度给各地在地方权限内政策调整空间。根据广东市场的实际情况,省房协提出了七大建议———
1.购买普通商品住房(每套住宅144平方米以内)须缴纳的税金给予不同程度的减免；
2.鼓励各市根据现实情况调整普通住房标准；
3.二手普通住房交易双方(均为个人)缴纳的税金给予不同程度的减免或财政补贴；
4.二手房交易由未满5年需缴纳营业税、所得税改为未满2年予以征收,必要时停止征收；
5.免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费；
6.简化办理住房公积金贷款手续,加快办理手续速度；
7.鼓励二、三线城市实施购房入户政策。
市场分析
前三季度广东房地产市场下行趋势明显
第三季度商品房销售额同比降35%
前天晚上,中央出台了降息、减免税、降首付等一系列的措施来“扩大内需、刺激住房消费”。昨日,《2008年前三季的广东房地产市场分析报告》显示,今年前三季度广东房地产市场的表现下行明显,到位资金增长、销售回笼资金等多项主要指标呈现较大跌势；商品住宅价格同比下降2.07%,住宅空置量上升。
广东房地产调整走在前列
报告显示,前三季度广东经济运行呈放缓态势。由于走在这轮楼市调整的前列,广东房地产的开发投资、固定资产投资等指数都低于全国平均水平。前三季度广东房地产完成开发投资2033.72亿元,同比增25.82%,比全国平均增长水平低5.38个百分点；增幅同比下降11.71个百分点。
广东房地产市场的到位资金增长也出现跌势,销售回笼资金出现明显困难,资金紧张导致新开工面积大跌,进入销售期的住房面积严重萎缩,销售金额出现大幅下滑,与此同时,住宅空置量明显上升。简单地说,“不建、不买,房屋滞销、空置”成了目前楼市的最大特征。
三季度销售回笼资金负增长
在第三季度,占完成开发投资额比例创下2003年同期以来新低,自筹资金增长三成,增幅为2003年同期以来次高；销售回笼资金负增长,为2003年同期以来首次。房地产企业购置土地面积同比轻微增长,增幅减少近42个百分点。第三季度完成开发投资同比增长25.82%,增幅下降11.7个百分点。
在销售方面,商品住宅销售面积、销售金额同比下降25%和24%,为2003年同期以来首次大幅度下降。其中,第三季度商品住宅销售面积、销售金额同比大幅度下降均超三成,分别达33%和35%。
来源：中国经济网 |