历次政策调整对房地产股的影响 回顾2002年以来房地产股走势与各项调控政策的关系，我们发现信贷政策的实质性转变，以及土地政策变化，都会带来房地产行业下一个发展阶段的显著变化。而资本市场出于对行业基本面将发生变化的预期，地产股都有及时而充分的反应。
如2003年6月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求对未取得四证的房地产项目，不得发放任何贷款，同时对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。121文可视做2003年开始房地产调控的开始，而121文发布后，房地产股的表现显著落后于大盘。
2004年8月，“831”大限，全面取消土地的协议转让，由此中国的土地制度进入“招拍挂”时代，土地开始作为政府垄断的稀缺要素定价，开始了持续的上涨。在土地成本上升的推动下，房价也开始出现了较快的上涨。而房地产股的表现同样是在地价和房价开始快速上涨后，开始强于大盘。
2006年5月，《国六条》发布，进入70％/90时代。但国六条及后续补充细则的发布，客观造成了房地产项目规划的延迟审批和开工的推后，造成房地产供给将下降的预期，反而推动了房价的上涨。而地产股也在《国六条》发布后经历短暂的恐慌后，在房价持续上涨的推动下，开始了加速上涨。
2007 年9 月，二套房贷政策发布，房贷首付比例提高至40％、贷款利率也提高到同期同档次基准利率的1.1倍。加上持续加息的累计效应，以及房价连续多年上涨早已脱离了购买力，房地产市场陷入低迷，房价开始下跌，而地产股也开始了加速下跌。
由于本次财政部和央行支持购房新政的推出，对于提高购买力有实质作用，同时也在给购房人传递政府扶持楼市的强烈政策信号，有助于改善购房人的房价预期和购房意愿，有利于缓解当前楼市过度观望和低迷的状态。并且，中国已进入降息周期，后续还有降息预期，可进一步降低购房人的买房负担。
在此预期下，我们判断四季度房地产股有望结束单边下跌的态势。但同时，上述政策传导到房地产市场基本面，需要一段时间，其效果也需要观察。因此在行业基本面仍没有实质性转暖前，地产股上涨的空间将受到怀疑，因此股价走势也会比较震荡。但我们认为总体上，相对于大盘，地产股仍有望在四季度获得相对的超额收益。
来源：金融界 |