房地产救市迎来多方观望 编者按
果如所料，中央终于出手持续救楼市。此举旨在通过优惠购房者，刺激成交量，拯救房地产产业链条的各个环节，确保经济增长。然而从先期已经出台救市措施的城市来看，成交并未因此出现大规模放量，观望气氛依然十分浓厚。可见价格依然是制约需求的主要因素。政府救市可能会引发开发商观望，盼望更多措施的出台，从而延长理性价格发现的过程。
等待政策落实 11月前或陷成交真空
吴晓波
从现在起到11月，广州楼市很可能出现一个成交真空期。
“原则上我们会按照国家最新政策执行，不打折扣，但是在总局的文件下达之前，我们不清楚具体实施日期会是什么时候，具体执行的细节也无法确定。”广州市地税局的相关工作人员对《第一财经日报》表示。
在等候救市新政出台期间，广州一手楼签约量阴跌。根据焦点网截取的阳光家缘数据，广州市本月一手住宅的日签约成交量，在10月15日前一直稳定在200套以上。然而，在本周出现了救市言论后，日签约量逐步下降，最高的日签约量为195套，最低的日签约量仅为116套，仅为救市风声前的一半左右。10月22日的最新统计，广州全市销售了193套，两个均为楼价低于同区域楼盘近25％的特价盘，拉动成交上涨。
“从现在起到11月，很可能出现一个成交真空期，买家会延迟成交，以享受税费和信贷优惠。尽管税费下调、首次置业贷款下调，有利于消费者降低置业成本，可是广州目前的楼价下跌得还不够，开发商在救市政策出来后，会出现侥幸心理，不愿再继续降价，这样成交量将持续阴跌，不能回归到市场正常水平。”中原地产项目部总经理黄韬表示。
有关调查数据显示，目前广州市的房价与工资收入比值为10.2。而2005年广州市房价收入比6.61，两者相差相当大。
专家也从救市政策中解读出新的信息。合富辉煌首席分析师黎文江表示，救市组合拳中，“改善型普通自住房”的理解与定义有可能带来二套房贷的放松。未来仍有可能出台相应的调整措施，例如二手房营业税的征收年限从5年调整为2年。
此外，不少接受采访的开发商都认为，限价房淡出市场甚至被取消，有可能是未来的一大趋势。因为这一产品利润微薄，程序繁琐，开发商参与的积极性逐步降低。而从广州试点的情况来看，消费者购买的意愿也越来越低。“根据我们的调查，广州第一个限价房项目的认购人数与供应量的比例是4.5：1，第三个虽然号称全市最低价限价房，这一比例只有2.6：1。到了最近发售的限价房，只有1：1左右的认购比例了。由此可见，在调整期的市场，带有浓厚计划经济色彩的限价房的优势不再。”某开发商研究部人员对记者说。
保利地产（600048.SH）董事总经理宋广菊表示，开发商对于救市政策是欢迎的，这显示了中央“保增长”的决心，这也将增加买家入市信心。她个人认为，例如限价房这类过渡性产品不应列入被国家扶持的保障性住房行列之内。在发挥了对楼价的调控作用后，限价房会在市场调整期被边缘化。
作为全国最先开始调整，并且调整幅度较大的一个城市，广州目前也放缓了双限、三限项目的推出，并控制土地供应。目前，广州的土地出让量只完成了年初土地供应计划的30％左右。10月下旬，广州市国土房管局有关部门负责人在公开场合表示，现在没有救市的说法，但供地政策根据市场情况发生了变化。限价房的用地今年肯定不会供，而已有的限价房项目会否推出由企业决定，国土房管局不会控制。
业界：政策“组合拳”超预期
马可佳
[ 新政中一方面强调保障性住房，下调的因素十分明显，但另一方面又是明显在救市 ]
“利好”、“这是政策救市的信号”。对于22日晚间出台的系列新政，众多开发商在兴奋之余将其称为“三箭齐发”。昨日，在“第五届中外地产绿色论坛”上，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对《第一财经日报》表示：房地产新政是大利好，这一轮组合拳超预期。
“我不赞成‘救市’的说法，房地产市场回归稳定是此轮中国经济应对下滑风险的最重要力量之一。”聂梅生说。对于主要体现为降低交易税费、放松信贷和加强住房保障制度的多项政策，聂梅生指出，可以看出，这次调控的主旨是保民生，刺激消费、拉动内需。是国务院稳定宏观经济的一揽子计划中的第一步。下一步将继续落实对应政策，比如土地市场、银行方面。
虽然不肯透露下一步“救市”的具体政策和时间表，但业内人士纷纷猜测，最有可能率先松绑的是“第二套房贷”。香江国际集团副总裁潘明朗告诉本报记者：“我认为给第二套房贷松绑只是时间的问题。”
潘明朗说，房地产新政推出是情理之中。以往拉动中国经济的是出口和固定投资。现在，由于国际市场环境的不理想加之国内原材料涨价，出口已经不能再作为主要经济引擎。能继续拉动中国经济奔跑的两驾马车是固定资产投资和刺激消费。不动产投资能够全线拉动经济。房地产带动钢铁等五十几个产业。
而亿城集团股份有限公司孙勇则认为“第二套房贷”是否放松其实并不重要，因为本次政策中的下调首付比例对银行而言松绑幅度更大。
虽然众多开发商都认为这是大利好，但同时，业内人士也清楚地认识到，利好政策不会很快起到拉动房价、刺激消费的效果。孙勇说，明年市场形势也许更严峻。北京市社会科学院研究所副所长赵宏也告诉本报记者，由于新政中一方面强调保障性住房，下调的因素十分明显，但另一方面又是明显在救市。这将使房价长时间内处于一种胶着状态。购房者观望情绪也将持续。
赵宏进一步指出，房价与地方政府有着密不可分的利益关系，因此，上涨容易，下调很难。而对于部分地方政府的救市政策，不少业内专家也显示出明显担忧。中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，有些地方政府在救市举措上显得有些“激进”，比如石家庄新出台的20条，在开发贷款环节上对房地产企业有所放松，这就增加了银行风险。政策应该多从购房者和中国经济的角度考虑，而非从地产商和地方财政的角度考虑问题。
地方政策更优惠 交易量仍无起色
叶国靖
22日晚，央行、财政部同时出台一系列旨在稳定房地产市场的“救市”措施。而先行一步的杭州，购房者似乎可以享受更多的政策实惠。
杭州市委书记王国平22日在当地举行的深入学习实践科学发展观活动宣讲报告会上，首次针对外界众议纷纭的24条“房地产新政”公开表明观点。
据《都市快报》报道，王国平表示：“房地产新政在社会上引起了很大反响，街头巷尾、传媒网络都在讨论，政府要不要‘救楼市’。我认为，‘救楼市’不是为了救房地产企业，而是为了救经济、救银行、救百姓。”
王国平在报告中特别提出，要抓好近日出台的24条“房地产新政”的落实，确保杭州房地产市场稳定健康发展。
不过昨天，杭州楼市成交量和预订量双双走低。其中，主城区成交30套，比前一个交易日减少13套；预定为13套，比前一个交易日减少了近50%；成交均价有所下降，为12543元/平方米。可见，面对新政的执行，选择继续观望的人群依然庞大。
王国平说，目前，杭州88%的家庭拥有自有住房，个人购房贷款余额达1077亿元，一旦杭州楼市大落、房价大跌，这些家庭的资产就会大幅缩水，贷款购房的家庭甚至会变为零资产，甚至是负资产，从而就有可能发生大量断供事件，甚至拖垮银行。
对此，广宇集团(002133.SZ) 董事长王鹤鸣告诉《第一财经日报》，房地产业是杭州的支柱产业，也是带动性很强的龙头产业，一旦楼市大落、房价大跌，必然导致房地产投资大幅下降，进而拖累建筑、建材等行业，造成经济萎缩、税收减少。
浙江广厦股份有限公司（600052.SH）旗下浙江天都实业有限公司副总经理王旭飞表示，减免税费表明了中央政府救市从“蓝图”走向现实。目前，土地出让金是解决民生保障的重要来源。如果土地市场不景气，相应的城市建设、城市管理和民生保障资金也会大幅减少，最终受影响的还是老百姓。
据公开资料，前三季度，杭州有37.68亿元土地出让金投入到六大基金中，估计全年投入总数将超过50亿元。
除了22日国家政策的优惠之外，杭州户籍买房人还可以享受到10月13日杭州市政府的“24条新政”的有关税费补贴。据杭州易居臣信房地产经纪公司总经理周强龙介绍，此前杭州便已规定，对原契税和印花税中的地方政府分成部分(八成)予以全额返还，购房者实际只要支出两成的契税和印花税。此外，个税部分也可补贴32%。
来源：中证网 |