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 ·房地产救市向美国学习


房地产救市向美国学习

时寒冰

  《上海证券报》评论版编辑

  在针对刺激住房消费的政策出台后,许多人认为,中国在学习美国,确保房地产市场的稳定,避免实体经济大起大落。其实,这是一种曲解。

  美国并没有出台刺激民众购房的措施,而是听任房价的自然调整,使房地产业在市场力量的作用下,自我挤压泡沫,从而,使房价逐渐调整到市场能够接受的程度,寻求到支撑后,再找寻方向。然后,对企业减税并提供财政激励,使企业在2008年增加投资,提高就业。同时,减少个人所得税,以支付必要的家庭开支。美国的政策思路非常清晰,鼓励房地产业以外的行业发展,通过刺激其他行业的发展,来避免房地产业调整可能给经济带来的衰退。

  应该说,这是一种非常理性的选择。

  因为,维持泡沫的结果,必然是泡沫以破坏性更强、更可怕的方式破灭。以日本为例,在1985年的“广场协议”后,日本房价飞涨,泛滥的投机又推波助澜,6年内,大城市的商业地价狂涨3倍多。上世纪90年代以后,日本房市步入明显的调整迹象。在楼市自身的调整动能已经非常强烈的情况下,日本担心房地产泡沫破灭给经济发展带来危害,便出台措施,试图阻止泡沫的破灭。

  但是,世界上,没有任何一种泡沫是可以维持的。日本没有能够拯救楼市,反而延长了楼市的调整期,使得楼市经过了一个更加漫长的寒冬和更加痛苦的深幅调整——被经济学界称为“失去的10年”。

  历史经验告诉我们,任何一个行业,当发展到狂热的地步,当发展到社会资源蜂拥而入的地步,当发展到每个经营主体都能安享暴利的地步,就说明这个行业已经出现了问题,而问题往往会通过行业洗牌的方式来完成。因此,日本经济学家榊原英资在接受《广州日报》采访时指出:“全世界的房地产价格都在下跌,所以中国的房地产也不会例外,它肯定会下跌。现在的中国房地产市场有点像10多年前的日本一样。”

  对比美国和日本的经验、教训,有利于我们找到最佳的解决方案。

  分税制改革以后,地方政府对房地产业的依赖度非常高,如果地方政府不维持高房价,不维持高地价,其财政收入就可能下降。这种畸形的经济结构,是地方政府在楼市刚出现调整迹象时,就迫不及待地采取救市措施的根本原因。

  但是,经济规律和市场规则是外力难以改变的。事实上,在相关鼓励居民购买的政策出台后,地产和金融两大相关类股票的下跌,就代表了投资者对后市的悲观预期。我此前曾经多次提到一个观点:高房价是制约中国股市的最大一只鞋子,何时这只鞋子落地,中国股市何时能够找到支撑,步入筑底阶段。而现在,救市措施等于把这只带着脚气味的鞋子重新举到了头顶,因此,中国股市再次陷入迷茫状态。

  在相关救市政策出台后,一些开发商停止了优惠活动,甚至停止了打折。相应地,地方政府也会继续带着暴利的心态出让土地,拒绝自我挤压地价中的泡沫。显然,救楼市的政策在被解读为,维护高房价。而这所导致的一个直接结果,就是延长楼市的调整时间,使成交量低迷的状况更长久地持续。而且,一旦救楼市无法产生效果,即无法达到改变成交量萎缩状况的目的,此前的炒房客就可能因为预期的改变,而加快把住房推向市场的进程,进一步改变由于房价过高已经形成的畸形的供大于求的现象。

  以北京为例,根据媒体的公开报道,今年下半年,北京市场的存量住房将远远超过30万套,而北京上半年的住房销售才3万多套!供大于求的趋势日益明显!

  值得注意的是,在目前房价依然很高的情况下,降低房贷首付,等于把楼市泡沫破灭风险与银行更牢固地捆绑在一起,这会加大银行的系统性风险,这与通过政策调整化解次贷危机风险的初衷可能正好背离。而且,国际热钱苦于成交量的低迷无法套现离开,相关措施的出台或许给这部分热钱套现撤离提供机会,而一旦形成这种局面,则有可能重演越南房价的过山车悲剧。

  在全球深受次贷危机影响,面临衰退的大背景下,也许,美国的救市策略更值得借鉴。把政策鼓励的重点放在房地产以外的领域,给房地产一个调整的机会,只有经过充分调整的房地产才会更健康。同时,其他领域消费的提升,也有利于改变内需低迷的状况,并且顺应了民意,可谓一举多得。应该认识到,当房价下跌到与民众购买力相对接的阶段,不仅会给房地产业的健康发展提供一个依托,也由于房价泡沫的挤压,而释放出更大的购买力,即把通过泡沫吞噬的部分购买力释放到其他相关领域。这样做,无论是从民生的角度来看,还是从中国经济的长远发展来看,都是有益的。

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