房地产新政指向明确 按揭房贷市场安全性提高

新近出台的房地产新政指向明确，就是优先解决居民脱困和改善型住房需求。同时，由于房贷利率的下降，将使按揭房贷市场的安全系数提高，有效防范潜在的金融风险。这是房地产新政带来的两大积极信号。

政府在今年6月就已经认识到了房地产市场稳定的重要性。中共中央、国务院6月13日北京召开省区市和中央部门主要负责同志会议时就明确指出，要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。

随后，各地方政府陆续出台若干鼓励购房的优惠政策。

11月1日，国内个人住房新政全面“落地”。根据财政部10月22日发布的公告，从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

此外，从10月27日起，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

一个信号就是要优先解决居民脱困和改善型住房需求，刺激消费，扩大内需。

北京万通地产股份有限公司董事长冯仑认为，政府出台的政策一举两得：一是把保障性用房进一步扩大，让低收入、中收入部分人群买得起房；二是既扩大了内需，也刺激了消费信贷。冯仑认为，这些政策对整个住宅市场结构调整和保障性住房体系完善有帮助。

扩大内需已经成为保持经济平稳较快增长的重要引擎。国务院总理温家宝在最新一期《求是》杂志上撰文称，必须坚持把扩大内需作为经济发展的基本立足点，在优化结构的基础上保持合理的投资规模，下决心调整国民收入分配格局，着力扩大消费需求特别是居民消费需求，统筹解决影响即期消费的体制性问题，减轻和消除居民扩大消费的后顾之忧，提高消费对经济增长的贡献率。

毫无疑问，扩大内需、提高消费需求离不开房地产市场。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，人们在住房需求中可以分四个层次，脱困型、改善型、享受型、奢侈型。前两个层次都是基本需求，政府出台的政策都是支持老百姓优先改善住房这两个基本需求的层面的，新政没有放松对奢侈性需求约束，也不鼓励投资性、投机性需求，都是支持那些迫切需要改善住房的中低收入群体优先改善住房。

在这种背景下，就需要房地产开发企业及时调整发展策略，向政策鼓励倡导的产品方向靠拢，使企业在行业调整中站稳脚跟。

另一个信号就是提升按揭贷款市场的安全系数，防范潜在的金融风险。

数据显示，截至今年8月，住房个人按揭贷款总额3.4万亿元，而在2003年年末这个指标仅有3300亿元，也就是说，90％的按揭贷款是过去四年里贷出去的。

业内分析人士指出，在开始还房贷的最初三到五年之中是高风险期。在这个时期，房贷利息远远高于其成本，只要利息稍微涨一点，或者收入降低一点，房贷风险就有可能爆发。而从2005年开始，我们已经将贷款利率提升了若干次。利率的上调让购房人的负担明显加重。今年以来，已有个别城市的购房人出现了断供现象。

所以，陈淮认为，减税、降息对房地产是非常重要的政策。

央行在两个月内三次调降利率，表面上是信贷规模的扩大，但信贷规模扩大的背后，则是住房个人按揭贷款的安全边际的扩大。

比如，在今年9月16日以前，五年以上贷款利率高达7.83％，在经过三次调整之后降至7.20％，调整幅度高达0.63个百分点；个人住房公积金贷款五年以上为5.22％，经过调整后也降至4.59％。

利率的降低让整个购房群体的安全性有了显著提高。这就好比在利率未调整之前很多人都站在岸边上，浪头稍大就有可能将岸边的人卷进去，现在经过了三次降息，就像这些人往后站了三大步，安全性大大提高了。这不仅仅是省多少钱的问题，而是整个住房个人按揭贷款市场的安全边际得到了扩大。这就是货币、财政政策调整对楼市的最大贡献。

房贷利率的下降将从一定程度上激发居民购房消费，信贷规模的扩大，使得商业银行可以向优质客户发放住房个人按揭贷款，这都将增加银行的收益。但在这个过程中，商业银行要防范虚假按揭的发生，防范潜在的房地产金融风险。

在10月30日—11月2日举行的2008北京秋季房产交易会，到现场参观的人数数量激增。房展会主办方认为，最新出台的降低交易税费和贷款利率等政策，就是一个信号，而本次房展会参观人数的增加，也说明在这个政策信号的作用下，市场的信心有所恢复。

来源：搜房网