“大北京”概念便从京津冀一体化中引申出来。大背景之下，非北京行政区域的边缘板块陆续借机发展起来，对北京置业群体一直“虎视眈眈”。河北燕郊板块由于与北京仅一河之隔，“北京东燕郊”概念已经深入人心；合生在宝坻的大盘京津新城（查看地图）(新城博客,新城新闻,新城说吧)自2004年出世之日起就备受北京购房者关注；今年以来，北京东南方蓟县板块恒大金碧天下（查看地图）、绿城盘龙谷、天津锦绣香江（查看地图）三大超级大盘一“横空出世”就引来了北京各界人士的关注。最近，天津又一项目进京“拉客”，一个从未出现在北京置业版图中的河西务镇板块开始与北京竭尽“攀亲带故”、欲借势发展。

　　七成北京人仍看跌未来半年房价

　　10万“边缘群体”置业在京外

　　“北京房价高”一直是北京人口诛的对象。虽然今年以来，北京楼市也不可避免地进入下调阶段，但房价仍被指虚高，消费者依旧期待进一步调整。最近媒体颇受关注的被指来京抄底的“山西购房团”成员也普遍反映，听说北京房价降了，但实际看，房价仍比他们想象的要贵很多，多数人认为还会再降。

　　据北京某房地产研究所发布的2008北京秋季房展会消费者需求调研报告显示，72%的意向购房者看跌未来半年内的北京房价。意向购房者面对高企的房价，购买力不足，市场观望情绪浓厚，消费者仍期待着市场的进一步调整。

　　报告同时指出，仍有六成意向购房者为首次置业，绝大多数为刚性需求。面对结婚、自住等刚性需求，“自觉移民”成为目前北京置业者的“第二步”选择。

　　当珠江、长江和环渤海经济圈纳入国家发展战略后，人们发现原有的以单个巨型城市为核心的区域状态逐渐打破，上从政府导向下至人们开始自觉移民，以点到面的发展已经呈现出来。北京周边，东有三河燕郊、香河，东南有廊坊、天津、宝坻，南有固安、涿州。而随着京津冀一体化概念的不断提升，河北、天津开始把北京人作为不可忽视的置业投资客户。为此，政府加大水电气暖等基础设施建设，力图完善医疗、教育、文化等生活配套建设；另一方面，北京人也逐渐冲破以往不愿出京的旧观念，或为低价、或为养老、或为环境、或为教育，目前至少有10万北京人选择京外置业。

　　“依仗”距离和价格优势

　　天津楼市对北京客群“虎视眈眈”

　　北京居高不下的房价使得许多北京购房者望而却步，北京楼市价格高企形成的“挤出效应”迫使北京购买力不断向周边地区释放。而随着北京目前市区已经很难满足现实经济发展的需求，京津冀区域经济融合成为必然的发展方向，天津楼市开始嗅到了商机，对北京客群开始虎视眈眈。位于天津河西务镇的三溪塘项目便是其中一个典型的例子。该项目又是北京周边的一大盘，主要以独栋别墅和部分联排洋房为主。总体规划1399亩，一期占地495亩，计划将于明年推出。

　　对于为何本身是天津项目却把主要“火力”放在北京，天津卓达投资有限公司营销副总裁何宁向记者解释，“三溪塘项目所在的河西务区域距天津市区和北京市区都是60公里，从国贸开车到河西务只需要30分钟，在距离没有差异的前提之下，我们更愿意去争取相对来讲更具购买力的北京客群。我们的目标人群是北京的外地人和天津的本地人，而北京的外地人比天津的本地人更具购买力”。

　　“北京居民的置业半径不断向外延伸，越来越多的京城购房者将目光投向天津，未来会有大量京城购买力在津释放。以天津为首的外埠楼盘存在价格比较优势，选择性较大。随着城际轨道开通，京津半小时生活圈形成，北京、天津两地居民交通极为便利，形成京津地产共同市场是一个必然趋势。”有业内人士向记者表示。

　　河西务“攀亲”力争突围

　　三溪塘“抢客”能否成功？

　　作为受益于京津冀一体化的燕郊板块，无疑是一个房地产营销的成功案例。5年房价增长4倍，80%商品房卖给北京人，然而随着燕郊房地产行业成为该镇的主要经济支柱，不让燕郊成为“睡城”也开始成为当地政府现时着手解决的问题。天津河西务镇开始把目标群体标向北京，在数个已经在争抢北京置业人群的板块中能否突围出来，区域内首个大型项目三溪塘“抢客”能否成功，某种意义上左右着河西务镇的发展前途。

　　“在河西务，卓达集团给它的规划是一个新镇概念。河西务三溪塘这个项目，不能简单地用一个居住概念，或者说文化产业概念来形容。这个项目从使用功能来说是非常复杂的，完全是根据整个区域的规划来安排商业、居住，包括当地一些就业问题。”在京津区域城市运营高端论坛上，三溪塘项目负责人如是阐述他们对于河西务镇的定位，对于北京人来说，首先能居住，第二能在当地工作，第三能在当地休闲和娱乐，目前，第一期工程主要以这三种为主，开始启动这个区域的发展。

　　“三溪塘的做法可以印证一个城市的发展方向，但绝对不能以摊大饼的方法去做，将来应该是联动的区域性的，要把城市和农村快速连接起来。”中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦(开彦博客,开彦新闻,开彦说吧)认为，房地产开发项目具有预期性，三溪塘追求的根本目标应该是未来的预期有多大，能够产生多大的价值。如果把三溪塘在规划上占据怎样的地位、它的重点和价值在哪儿等问题弄清楚，那么三溪塘的前途就会很大。

　　“河西务是具有战略意义的地方。滨海新区开发以后，从京津唐整体发展来看，河西务的优势已经体现出来。它的规划地位应该是文化产业加个人商贸以及休闲娱乐，武清是天津最老的区县，这一点可以继承传统的文化。另外，这里不仅有两条高速国道，还有三条高速公路，而且还有城际铁路，从这个角度来讲交通条件的改善，会使城市与城市之间的界线打破。”伟业顾问副总经理牛力认为河西务突围能够成功。