淘汰山寨开发商,结构调整加速 5月成交量回升

　　从中央的角度看，房地产和资本市场是并驾齐驱的，中央是十分关注房地产市场的。在房地产市场中，尤其是以商品房市场最为活跃、最为受到民众的关心。所以商品房市场的稳定和健康发展关系着整个房地产市场、甚至资本市场的健康和稳定。

　　2008年，中国多灾多难。房地产市场也走过了一路加速下滑的通道。随着2008年的岁末到来，房地产进入传统的冬季，加上经济危局的大环境，房地产行业更是雪上加霜。很多人迷茫了，看涨不看跌的心情逐渐的加重，于是开始悲观的对待不可阻挡的2009年。

　　2009年是值得我们期待的，也是值得我们思考的。走过了完全没有准备的2008年，2009年如果真的还是房地产寒冬的话，我们应该不能再束手无策，我们也不应该存在侥幸的心理。

　　2009年，整个经济局势的发展尚不好看清，但是中央经济工作会议却已经坚定了我们的信心。相信，2009年将是一个中国经济不断恢复的2009年。

　　在这样越来越看不清的经济局势下，2009年楼市将会是怎样的轨迹？我们今天请来了几位业内资深人士，请他们谈谈观点。

　　嘉宾：

　　中孚信地产顾问公司策划总监   张国勤

　　杰宝房地产公司副总       周述刚

　　美联地产副总          马志军

　　中邦地产顾问公司江北区域主管  何江海

　　地点：新世界国贸大厦（查看地图）4102

　　主持人：徐宝忠

　　时间：2008年12月17日，上午10：30

　　回顾2008，冬天还没真正到来

　　焦点网：2008年房地产行业走过了不平凡的一年，中国的经济也是经历了不平凡的一年，我们想对08年房地产市场做一个总结，然后对09年做一个预测。明年楼市有没有机会好起来？这个机会取决于什么？

　　张国勤：上半年，开发商和代理商对五一黄金周报有很大的期望，但是这个期望很快就被一阵风刮没了，美国金融风暴开始向全世界蔓延。下半年在行业里出现了相应的影响，让我感觉到最深刻的是，全国房地产行业进入到快速降价的通道里，业内很多人士说房地产的冬天来了，让我也感觉到了一丝的寒意。

中孚信地产顾问公司策划总监
张国勤

　　市场的供需双向都在萎缩--需求在萎缩、供求市场也在萎缩，这种萎缩会造成房地产市场的供需层面受到抑制，这是在中国房地产发展二十年来里前所未有的，这种抑制会影响到更深层面的（消费层面、需求层面，同时带动其他行业相应的萎缩）。这是我们对2008年行业里印象比较深刻的。08年总体来说是走一步、看一步。

　　2008年下半年的结果是谁也没有想象到的。而怎么样去调整、怎么样去迎合市场，8月份时我的第一感觉是市场信心受到了严重的挫伤，我觉得市场出现了一种博弈，这种博弈是人们心理内在的博弈。

　　焦点网：出现了这种情况，你自己都没有信心了？

　　张国勤：作为从业人员，我们还没有出现没有信心。房地产行业出现了降价，这种降价是需要有理由的，在年底出现了资金压力怎么样解决的问题，如果说我们卖不出钱来，资金的财务成本也会很高，我们还不如把财务成本拿出来贴现给购房者，开发商确保了一定的资金流，同时也让出一部分利让购房者得到实惠。于是，我们提出的降价幅度是10%，而短期的财务成本基本上也就是10%，开发商也基本上接受了我们这样的观点，但是这就需要反映速度特别快，而开发商在决策程度上往往有一定的滞后，到10月份黄金节点时开发商还是处于保守给出了6%左右的折扣，这对市场来说反映的速度不够，同时幅度也是不够的，所以市场的反馈不是特别明显。总体的结果是开发商还是报有一定的侥幸心理，市场混沌的状态下很容易让开发商不能很好的审时度势。

　　周述刚：三月份的时候我写了一篇文章认为调整需要两年，我们的楼盘一开始就是低开，我们就是想把品质做好，现在国家提出的口号是十五年打造绿色建筑，把标准做进去，品质就上去了，如果调整需要三年，三年以后房子的品质差了，仍然卖不出去，如果三年以后没有淘汰的开发商拿出更多的钱来建好房子，你的房子同样也会淘汰，所以我们企业把建房的品质作为2008年考虑的因素。

　　目前有6.8万个企业破产，这当中又有多少个房地产企业破产？所以说房地产企业是好于其他的行业，毕竟房地产是大家长期的需求，房地产整个行业来说并不差。什么时候到底了呢？如果没有大量的房地产企业破产，调整不算到位。武汉市有1200多家房地产企业，今年又增加了很多新的房地产企业，他们都没有什么经验，做出来的产品很多落后于市场的产品。

　　现在市场上降价的很多产品就是产品经不起市场考验的，所以我说我们有很大一部分开发商做出来的产品是达不到要求的，如果再调整两年，大的房地产公司肯定要研究新产品来保证市场上的需求。武汉市今年又投了300万方的经济适用房，原来是准备投500万方，现在一看经济适用房卖不出去了，所以武汉市房地产不好不在于市场，而是在于政府，政府应该对房地产市场承担责任，政府不是来呵护房地产行业，而是起负作用。很多经济适用房的价格是2700元，而武汉又有很多房子是2400多元，那我们为什么又要建经济适用房呢？如果政府不要把政治资本放在第一位，把社会资本和民间资本放在首位，我们可以做廉租房，把土地卖掉，成片的收购一些房子租给老百姓也是可以的，这样很多开发商就可以从里面解脱出来，政府花建设经济适用房的钱实际上是“损民伤城”。“损民”--老百姓花这么多钱买这种价值的房子肯定是亏的；“伤城”--花这么多钱在城市里建不好的房子肯定是伤城的。

　　焦点网：没有把商品房的概念和保障性住房的概念分清楚。

　　周述刚：他们只能让城市倒退，而且城市是越来越混乱。

　　焦点网：在房地产行业有哪几件事是您认为印象最深刻的？

　　周述刚：国家出台了很多的新政其结果没作用，包括四万亿也不会有结果。现在是“国富民穷”，国家把钱拿出来做外债，让民众来刺激市场，这个是很难的。

　　焦点网：马总当时说“迫切的需要心理干预”。

　　马志军：我从关键词上来说：

美联地产副总经理
马志军

　　1、08年第一个变化是“降价”，08年有很多降价的方法，有五折、团购降价、内部员工降价、包括万科的青年置业计划。

　　2、政府这个层面来说，从抑制房地产市场的过快发展到开始救市。07年由于房价上涨过快开发商的形象被彻底的打坏了，普通老百姓都觉得开发商是暴利、不负责任。第二个印象深刻的就是政府说叻一句很有艺术的话--“救市是救房价不救开发商”，甚至出台90/70政策，宏观调控到微观调控转变为救房价。

　　3、客户这个层面来说有“维权、团购”，有砸售楼部的、有打官司的等等。并且老百姓对合同是不太尊重的，只在乎自己的感受。

　　4、政府同时还提出了停建经济适用房，经济适用房在长沙等城市提出了不建。经济适用房从长期来看对市场是一个不好的做法，没有效率、同时对城市有伤害等等。但是政府09年还是继续在做。经济适用房也被很多经济学家批评了，经济适用房在广州也贵过开发商的商品房，这样就让政府很尴尬，也解决不了问题、也浪费了很多的资源。当别人可以选择更便宜的房子就不会选择更贵的房子，从而老百姓的观望情绪更加的严重了。这个政府也应该是做一定的检讨。

　　5、降价降多少是合适？有人说房地产降到了成本是否还会降？我认为，房价当降到30%的时候是能够很大的刺激老百姓买房的欲望。只要产品是合格的，产品打七折时是没有很大的风险，而且这种时候现房是更好卖。我们认为09年是现房当道的时候。

　　6、地价大幅下跌、流拍大量出现、政府推地量显著的减少。

　　我们认为08年只是一个秋天，开发的速度收缩、价格收缩，但是并没有真正的过冬。

　　何江海：针对于我们对湖北省二级市场了解的情况相对于一级市场的情况要好一些，销售价格仅仅只有一线城市的50%，甚至低的达到30%。二级市场居民的收益成本与一线城市相差是不大的，二线城市经过我们的调查居民收益是在武汉市的80%左右，武汉市的年收益是在14000元左右，二级市场的居民收益是在8000元-10000元。二线城市的需求量比一线城市大得多，因为那边开盘量比较小，因为城市的改造导致了需求在提升，所以二线城市比一线城市日子好过一些。现在我们大力的投放二级市场。

　　焦点网：08年您觉得影响比较深刻的是哪几件事？

　　何江海：08年印象比较深刻的有6件事：

　　1、今年三月份SOHO潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)提出“百日剧变”的论调。

　　2、万科的降价潮。万科对上海十个楼盘进行了全面促销，当时资金回笼是2.57个亿，媒体纷纷报道万科要降价，万科的金色雅园喊出了“直降10万元”，由于万科的大幅降价，导致了上海的内、中、外形成了滑坡式的大幅下降。

　　3、今年武汉的市场。金九银十是房地产的黄金周，但是在今年却暗淡的收场，武汉市有很多开发商把楼盘捂到金九银十来销售，但是没有达到预期的效果，对于资金很紧张的开发商来说不是很好的兆头。

　　4、9月份，绿地集团斥资7个亿在上海拿地约24.32万平米。绿地集团董事长说当前的国内外经济面临诸多的调整和困难，房地产虽然会出现一定的调整，但是他们对整个市场的发展前景一致看好。

　　5、国务院在11月5日召开会议确认了四万亿的投资计划和十大举措确保扩大内需。

　　6、今年十月份出现的“双率”下调，这是近几年来下调幅度最大的一次，下调到现在基准利率已经达到了6.12，现在贷款买房是具有非常大的优势。

　2009年：结构调整加速 淘汰山寨开发商

　　焦点网：大家分别预测一下2009年的情况？

　　马志军：大家都是看两年，有一句话说“在股市上是评议大小非的解禁；在房地产市场是评议政府投入的经济适用房”，我觉得房地产市场比股市还要乐观一点，我认为到明年五月份成交量会上来，降息的空间是巨大。我认为房地产市场的稳定是延后股市半年。如果开发商不降价就卖不动。

　　焦点网：什么叫做市场好呢？是否要回到07年就是好呢？

　　马志军：供大于求在三年都不会改变。利润率在10%就是很满意的。开发商不怕降价，是怕降价了还卖不掉。我们认为到09年就度过了最坏的时期，只要以市场认可的价格卖，市场还会有一个很好的反映，这就是我们满意的，到时候有实力的开发商也会更加敢于出手拿地。

　　焦点网：周总说市场要启动是需要有新一轮的新产品出来。

　　周述刚：明年要启动必须有条件。刚才马总提到了股市和楼市的相互关系，爱么我先来分析一下股市为什么稳不住呢？中央采取了一切金融措施，但是股市市场还不是很明显。资金不足怎么办？上市的科技企业的转型要大量的募集资金，军工企业也要募集资金，力求在这一轮的世界经济格局中寻求一线希望。明年的大量融资就是支持高科技企业发展，稳定股市是要融资，这次反弹之后有很多的“大小非”逃跑了，股市里面很多是传统企业，传统企业可能在年底交白卷，这个卷子一交就形成了股市的下跌。一个是要募集刺激，另外一个是传统企业太多了，按道理高科技企业要占股市里面的30%以上，而现在我们占据的20%不到。所以股市资金需求多，但是没有那么多资金来支撑，你说能不能稳住？

武汉杰宝房地产开发有限公司副总
周述刚

　　如果明年的房子要好卖，关键有以下几个因素作为支撑：

　　1、政府的主导。房子明年上半年要好政府是关键，股市的稳定是看融资的幅度，另外要看有没有托底资金。现在我们楼市的托底资金就是经济适用房，现在北京不干了、南京不干了，而武汉大量的干，这说明武汉市的领导还没有从固有的模式走出来。房地产行业不是行业的问题，是经济的问题，房地产行业占GDP的20%，武汉市房地产行业少于GDP的20%怎么样发展？（这里面还不加上带动的行业），房地产不起来一半的经济是起不来的。武汉市要正确的处理好这之间的关系。

　　2、开发商是否有更多的“山寨开发商”出逃。只有打垮山寨版开发商才能净化市场，才能鼓励大发展商做好产品，更能利于市场进步，挺过难关。

　　3、媒体很关键，我们怎么样引导消费者，把消费者带到哪里去，媒体起到了关键性的作用。

　　4、消费群体的成熟。

　　2008年是大幅下跌的过程，2009年是该跌的还要跌、该涨的就要涨了。但是就怕该死的企业半死不活。卖房地产要学习家电行业，家电行业学海尔，海尔首先是把自己的品质抬得很高，然后低价销售。现在很多房地产企业什么品质都没有做直接就是5折，这样就是把自己弄死了、行业弄坏了。

　　张国勤：我们作为中介是尽量把立场放在中间，既不站在目标市场层面，也不站在甲方层面。开发商是被政府拿了很多钱，不仅地卖高价，而且还收很多钱，对开发商从责任上来说，开发商也有责任向政府沟通成本的问题，不能一味的把枪口对着普通的市民。

　　政府又不能万能的，甲方在运作层面还有一定的惯性存在，什么惯性呢？计划经济的惯性，过多的依赖于政府，这是甲方摆脱不了的依赖感存在。市场要很好的发展，一定要有很好的可操作性的游戏规则。我们国家政府从法制层面来说能力是很弱的，科技全球的共享性要远远高于政治领域的法制，一个开放的市场经济想与国家发展步伐很好的接轨，如果看不清市场想完全搞好是不可能的。

　　如何看待2009年我总结了一句话“房地产行业要重新振作，给市场信心和实惠，与民生共发展”。

　　分细化来说，我是这样看待2009年的发展的发展：

　　1、如何看待2009年的形式呢？2009年的供需结构将会有所改变，这就是马总和周总所说的经济适用房的影响。经济适用房按照我的理解就是计划经济，这不是市场经济的产物。经济适用房在市场中有一定的杠杆作用，但是长期发展是不可能达到很理性的状态。武汉市的经济适用房存在着很多的弊病，这种弊病就是腐败，经济适用房不经济、品质差。中国住房消费结构还没有达到我国改善性需求的层面，还只是一种普通的保障性需求。不管是作为商品房开发也好、还是经济适用房开发也好，都应该朝着一个共同的目标，那就是满足普通市场需求。

　　房价的走势会进一步下探，目前的冬天还没有到，我们只是说冬天来了，让我们感觉到有一丝的寒意，而这种寒意是多年来从未感受到的，既然还没有到真正的冬天，房价还会进一步下探，如果要说反弹的时机，我认为是在经济逐渐趋稳时才是行业回暖的标志。

　　2、2009年的价格是一个持续下探的过程。不管明年会怎么发展，两个黄金周的节点都会给市场一个好的预期，房地产一定要很好的利用好的预期，合理的和市场对接，这里面就是要给市场信心和实惠。

　　3、房地产在中国的周期基本上是在五年，我们下一个房地产的周期可能年限会长一点，但是整个行业所蓄积的能量也将会更强。整个行业在经济里面的引擎作用会逐渐的削弱。

　　4、2009年将是房地产行业的建设利好的时期。一定要与民生共发展，要把自己的社会责任以及经济发展责任结合民生共发展，而不要过多的在意短期利益。市场发展与市场预期是密切结合在一起的。在下行通道里就算是降到亏本卖能卖多少呢？但是起码表达了我的一种姿态，表达了我愿意与民生共发展的姿态。

　　何江海：我作为代理机构，对市场上的想法和看法做一些补充，今年的市场是下降的通道，明年的市场会出现什么样的变化我们也不好把握，主要是购买力信心的问题，现在购房者缺少的是信心，购房人很担心房价还会持续的下跌，现在并不是说没有钱去买，而是不敢出手买，武汉市的刚性需求很大一部分也把速度放缓了，我们怎么样把信心改变，是最大的问题。

中邦地产顾问公司江北区域主管  
何江海

　　信心的改变作为甲方是首先是要把产品的品质打造好，然后通过一部分的让利和促销形成很好的资金回笼。只需要给出一个信心支撑的杠杆，销售上还是可以实现一部分的超前。

　　市场的周期是波动性的，价格在明年很可能也有一部分会出现继续的下跌，但是相对而言有一部分较高品质的楼盘把品质打造上去了，他们可以优越于周边同等的楼盘高出一定的价格销售。

　　周述刚：我赞成张总说的结构调整，比如说二套房的政策的松动就是结构调整的契机，开发商应该是建造趋向于符合未来需求的楼盘，价格不是主要的因素。开发商也要做结构调整，不要再做经济适用房这样的房子，要做档次更高的房子，利用有效的资源做出有效的事，如果调到这样，对老百姓和城市都是好事。如果现在你的产品是超前的肯定是没问题的；如果你的房子连经济适用房的标准都达不到，还要继续调。我认为调整是，好的是越来越好、坏的越来越坏。明年是以结构性调整为主。