联合证券：房地产股相对大盘可获超额收益 行业与公司
·中国中铁、中国铁建：澄清公告。中国铁建预计第三季度汇兑损失3.2 亿元，中国中铁截至9 月底损失19.39 亿元
·中国铝业：减少电解铝产能约72 万吨/年(约占公司总产能的18%)
●重要资讯
·财政部：保障民生十大政策出台
·财政部：商品房税收、贷款新政出台
·王岐山：中国政府已经并将继续采取措施应对外部冲击，努力保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定。。。。。
●政策转向，楼市亦有望转向
继近期国务院会议“加大保障性住房建设规模、降低住房交易税费、支持居民购房”的表态后，今日财政部与人行双双推出降低住房交易税费和下调个人住房贷款利率下限及最低首付比例的政策，用于支持居民购房。
——2003 年以来的房地产调控政策已明确转向
上述政策虽然是以改善民生的名义推出，但我们认为真正用意还是在于刺激楼市交易量的复苏。此举标志着2003 年以来政府对房地产的调控政策已开始明确转向为扶持房地产市场发展。在开发商纷纷退地使地方政府备感财政的压力，而外围经济不景气，宏观经济面临下滑的压力之下，我们认为未来仍有空间出台其他扶持楼市的政策。而房地产行业也将进入一个政策相对宽松的发展空间。
——房贷新政力度超预期，对提高购买力将有实质作用
虽然对是否放开二套房贷，人行和财政部都语焉不详，但我们认为“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款”的表述，可以理解为只要是购买普通住房，则无论是首次购买，还是改善型购买，都可享受“贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7 倍，最低首付款比例调整为20%”的优惠政策。而改善型购买，其实质所指即是第二套以上购房，否则何谓“改善”？
关于什么是普通住房，人行和财政部都没有明确定义，但我们认为这实际上给了各金融机构非常大的灵活决定的政策空间。也赋予了政策放松尺度以较大的弹性。
根据人行现行的个人住房贷款标准，购买首套住房的利率为按基准利率打85 折，为6.3495%，首付比例3 成；购买第二套以上住房的利率为基准利率的.1.1 倍，为8.217%，同时首付比例为4 成。本次房贷新政后，个人住房贷款利率实际将降为5.229%，则购买首套住房的利率下降1.1205 个百分点，而二套房贷款利率最多可下降2.988 个百分点，同时首付比例降为2 成，我们认为这一政策力度是超出市场预期的，而基于购买力对利率和首付比例的敏感性测算，我们认为，这一政策对于提高住房的购买力上将有实质性作用。
我们测算结果显示，假设贷款本金为100 万元，贷款期限20 年期，若首次购买普通住宅，则新政后，月供下降641 元，降幅为8.7%；利息总额下降153,763 元，降幅为20.02%；而如果二套房贷政策如我们对政策所理解的那样，利率降到5.299%，则月供将下降1773 元，降幅为20.86%，利息总额将下降425,577 元，降幅为40.92%。
——利于改善房价预期和提高购房意愿
我们认为房贷新政除在对提高购买力上有实质帮助外，在改变购房人的房价预期上，改善购房意愿上也将有较大影响。实际上，当前楼市的低迷，其原因除了房价过高，超出支付能力；二套房贷过严，抑制了改善性需求之外；对未来房价预期的不确定，也是买房人观望情绪浓厚、购房意愿低迷的重要原因。本次财政部和央行双双推出购房新政，向市场传达了强烈的政策意图：政府不希望楼市持续萎靡。也即如果已推出的政策收效甚微，不排除还有其他政策推出。这一政策意图，对于改变市场的观望情绪，提高购房意愿，我们认为将有一定效果。
——降低交易税费利于活跃市场交易
“对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。”，此外“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。
我们认为财政部上述政策，对于降低楼市交易成本有一定帮助。更关键的是，肯定了各地政府救市的举措。也将促使更多的城市加入到救市的队伍当中。
——预期四季度，房地产行业相对于大盘可获超额收益
我们回顾了2002 年以来房地产股走势与各项调控政策的关系。我们发现信贷政策的实质性转变，以及土地政策变化，都会带来房地产行业下一个发展阶段的显著变化。而资本市场出于对行业基本面将发生变化的预期，地产股都有及时而充分的反应。
如2003 年6 月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求对未取得四证的房地产项目，不得发放任何贷款，同时对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。121 文可视做2003 年开始房地产调控的开始，而121 文发布后，房地产股的表现显著落后于大盘。
2004 年8 月，“831”大限，全面取消土地的协议转让，由此中国的土地制度进入“招拍挂”时代，土地开始作为政府垄断的稀缺要素定价，开始了持续的上涨。在土地成本上升的推动下，房价也开始出现了较快的上涨。而房地产股的表现同样是在地价和房价开始快速上涨后，开始强于大盘。
2006 年5 月，《国六条》发布，进入70%/90 时代。但国六条及后续补充细则的发布，客观造成了房地产项目规划的延迟审批和开工的推后，造成房地产供给将下降的预期，反而推动了房价的上涨。而地产股也在《国六条》发布后经历短暂的恐慌后，在房价持续上涨的推动下，开始了加速上涨。
2007 年9 月，二套房贷政策发布，房贷首付比例提高至40%、贷款利率也提高到同期同档次基准利率的1.1 倍。加上持续加息的累计效应，以及房价连续多年上涨早已脱离了购买力，房地产市场陷入低迷，房价开始下跌，而地产股也开始了加速下跌。
由于本次财政部和央行支持购房新政的推出，对于提高购买力有实质作用，同时也在给购房人传递政府扶持楼市的强烈政策信号，有助于改善购房人的房价预期和购房意愿，有利于缓解当前楼市过度观望和低迷的状态。并且，中国已进入降息周期，后续还有降息预期，可进一步降低购房人的买房负担。在此预期下，我们判断四季度房地产股有望结束单边下跌的态势。但同时，上述政策传导到房地产市场基本面，需要一段时间，其政策效果也需要观察。因此在行业基本面仍没有实质性转暖前，地产股上涨的空间将受到怀疑，因此股价走势也会比较震荡。但我们认为总体上，相对于大盘，地产股仍有望在四季度获得相对的超额收益。
——风险因素
宏观经济超预期恶化的风险。由于外围经济环境的急剧变化，我们预期出口部门将遭受到打击。而中国的经济模式实质是出口驱动型的，出口部门如果不景气，会连带中、上游的制造业、交运业等其他行业受到影响。进而也会影响这些行业从业人员的就业和收入，最终也会影响到房地产市场的购买力。
年报风险。由于行业低迷加上资本市场的低迷，从资本市场融资已极不现实。同时为了给2009 年的业绩预留一部分缓冲，房地产上市公司对于2008 年已丧失做业绩的动力。
毛利率下降的风险。2007 年绝大部分房地产上市公司都买了一些比较贵的土地，而从行业的开发周期上，这些土地将于2009 年进入销售期和结算期。加上建筑费用、人工成本的上升，我们预期行业的毛利率在2009 年会有5 个百分点左右的明显下降。
来源：中国证券网 |