完美解读“税费救市新政” 算账当下如何买房

酝酿已久的楼市救市政策昨天终于浮出水面。昨天晚上7点，国家财政部网站发布《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，其中四条政策涉及房地产市场，内容包括减免房产交易环节税收，贷款利率大幅度下调，首付比例降至二成等。

稍晚时候，中国人民银行网站上公布房贷金融调整详细政策，配合财政部意见具体实行。

在20个地方政府救市政策开路下，国家层面终于出手。

完美解读

国务院最新表态

财政部此次出台的意见中，总共有四条政策涉及促进房地产市场，四条政策意见全部围绕国务院常务会议5天之前作出的对于房地产市场的最新表态。

10月17日，国务院常务会议经济工作十大意见中，尽管对房地产行业只提及一句话：“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”，但这一表态被看作是政府对于房地产市场态度转向的重要标志。此次财政部和央行的出台的政策被看作为国务院表态的细化版本。

首先，此次调整还是以保障作为前提。全部政策适用范围被明确限定，仅仅只针对“对个人首次购买的90平方米及以下普通商品房”。

与此同时，专门有两项政策提及廉租房保障以及经济适用房问题。

央行公告也明确，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

第二，降低住房交易税费，其中第七条明确规定，2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;除了下调契税，还对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

第三，支持居民购房。央行政策明确自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时针对买房的公积金贷款利率也再次大幅下调。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

三大措施完美解读了国务院的最新表态中三大关键。

税收政策还有空间

此次财政部政策中，有关于税收减免政策中最后规定一条。“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。”这一表态给未来地方房地产交易税费进一步下降提供了空间。

实际上，在此次财政部政策之前，已经有地方政府出台了税收减免的相关扶植政策出台。

比如在杭州的24条中规定，自《意见》发布之日起至2009年12月3 1日止，对个人购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区内普通商品房的，在取得房屋所有权证后，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴。这些区县范围内买卖个人普通住房的，买卖双方(均为个人)缴纳的税收收入根据地方体制分成部分给予全额补贴。对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金，等等。

从具体政策来看，其力度相比财政部措施力度更大。

随着财政部政策的推出，未来各地方政府将会有更大的自由度来发挥，而更加宽松的税收环境也值得期待。

城市低收入资格

认定办法即将公布

财政部表示，近日将发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。这一规定将使得廉租房和经济适用房的保障真正从纸面落到实处。

财政部意见要求，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。

近期以上海为例，对于廉租房实物配租力度正逐步加强。2008年10月19日上午，徐汇区房屋土地管理局组织了上海首批廉租住房实物配租申请家庭的摇号活动。徐汇区是上海首批实物配租试点区，自2008年9月中旬开始，已经正式在徐汇区四个试点街道启动了实物配租实施工作。截至2008年9月底，上海累计受理廉租住房申请家庭41777户，经审核符合条件的有39188户，已有38783户享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的98.97%，其中，实物配租2903户，租金配租35880户。

发出保经济增长

有力信号

据新华社报道，众多房地产业人士认为，目前房屋交易量下降，消费者持币待购，和住房交易环节税费过多有一定关系。较高的住房交易税费并没有达到抑制投机的效果，反而增加了买卖成本，抑制了消费者的购房欲望。

一直以来，消费、投资和出口是拉动我国经济近些年快速发展的三驾马车，投资在其中扮演着非常重要的角色。而房地产开发投资占我国固定资产投资比重较大，对拉动中国经济增长具有举足轻重的作用。

财政部财政科学研究所副所长白景明表示，国家出台降低住房交易税费的政策，不能简单地视为是仅仅针对房地产市场的调控措施，而是一种积极主动调节宏观经济的策略。作为一种减税性的调控举措，此次下调住房交易税费是我国应对全球经济动荡的积极做法，通过与货币政策协调作用，有助于保持房地产市场的稳定，促进国民经济平稳较快发展。

关键条文

■ 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%

■ 对个人销售或购买住房暂免征收印花税

■ 对个人销售住房暂免征收土地增值税

■ 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策

■ 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，自2008年10月27日起，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%

■ 同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点

聚焦

二套房政策已变相放松

此次意见规定，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

值得注意的是，“改善型”住房首次出现在了利率优惠空间之内，也就是说，如果以改善住房为目的，非首次置业也将享受利率以及首付优惠。这是去年9月二套房政策出台以来首次将第二次置业的购房者贷款要求的放松，使得严格的二套房政策变动更加人性化。

2007年9月27日央行和银监会发布房贷新政，将购房第二套住宅的贷款利率以及首付成数大幅度上调。

事实上，去年年底二套房政策出台之后，对于二套房的严格要求也将这部分所谓改善型消费的购房者包括其中。对于已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录的家庭，不论其贷款是否还清，再次向银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。

今年年初，部分银行曾经对于二套房政策有过一定放松。规定若已经将手头房产出售，再购房将按照首套住房贷款政策执行。比如有银行规定，“家庭成员(夫妻及未成年子女)所享有的房屋已经全部出售，即目前家庭成员没有房屋”。但这一做法随后就遭到了银监部门的关注，要求银行严格执行二套房政策不得放松。

对于此次调整，央行网站要求，金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。换而言之，银行将掌握更大自主权。

新政答疑

1 我已经交掉的契税是否会返还?

不可以。按照政策理解，此次政策目的为了促进居民购房，因此，只有在11月1日以后进行交易的购房者才能够享受契税降低以及其他各项税收减免的优惠。

与此同时，随着地方政府出台新措施，相信会有更多优惠政策出台。

2 如果已经购买了第一套住房，正在交付贷款，此次贷款利率下降是否会对还款有影响，有没有享受低利率贷款?

和上述理由一样，一般来说低利率贷款只针对新增客户实行这一低利率措施，也就是10月27日以后购买的房屋在符合条件的情况下能够享受这一优惠。

不过由于目前银行为了争夺房贷业务，部分银行可以提供代客提前还贷并以优惠利率转移按揭贷款的业务，这使得已经贷款的购房者也有可能享受到这一优惠。

3 公积金利率下调应该怎么计算?

此次公积金利率调整没有和商贷利率调整同时进行，五年以上长期贷款来看，下调后利率4.59%，相比于首次降息之前的5.22%，相差0.63%，等于针对公积金贷款进行了三次降息。

4 改善型住房怎么认定?

一般认为，家庭将自己唯一一套住房出售，用以置换购买另一套住房的行为被称为是改善型住房行为，这种情况下，只要符合90平方米及以下就能够享受优惠。

5 普通商品房和非普通商品房的定义是否改变?

普通和非普通住房的标准，由于目前房价较前一次划定标准时翻了几番，因此还要由建设部划定最新标准，并由地方根据当地的具体情况制定细则而定。

替你算账

贷款政策前后对比算账(按等额本息，即每个月还贷一样来计算)

1 全部商业贷款

房价100万元，首付2成，商业贷款金额80万元，贷款年限20年计算。

按原政策(年利率为6.35%)：每月还款额为5894元

按新政策(年利率为5.229%)：每月还款额为5382元

月还款节省512元。

2 用足公积金贷款

房价100万元，首付2成，商业贷款金额20万元，贷款年限20年;公积金贷款金额60万，贷款年限15年计算。

按原政策(商业利率6.35%，公积金利率4.86%)：每月还款额为6176.4元

按新政策(商业利率5.229%，公积金利率4.59%)：每月还款额为5962.9元

月还款节省213.5元。

来源：搜房网