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 ·借力首钢房产 万年基业傍款谋上市


借力首钢房产 万年基业傍款谋上市

   虽然在幕后,但一样可以获得舞台。

  本报独家获悉,北京万年基业建设投资(集团)有限公司(万年基业)正谋求房地产业务借壳上市,最晚将于8月份锁定壳资源。但万年基业内部人士并未透露目前正在洽谈的具体细节。

  只是台面上唱戏的很可能是北京首钢房地产开发有限公司。借壳上市之后,首钢房产极有可能成为大股东,但倚靠首钢房产,万年基业也得以实现上市。

  首钢房产上位

 “在本次借壳上市计划中,首钢房产不仅将与万年基业一并主导收壳的重组工作,而且极有可能成为上市公司的大股东,其旗下的房地产项目也可能全部注入。”一位接近首钢的业内人士对记者透露。

  记者致电首钢方面求证,首钢房产总经理生长起表示“不便作答”。万年基业方面,其总经理黄玺庆则未正面回应:“万年基业确实将在房地产业务上谋求更大的发展,不排除与实力雄厚的企业联手上市。”

  据了解,目前万年基业与首钢拟定了几套注资方案,其中“首钢房产为大股东”是双方认同的最佳方案。而该方案也意味着首钢将完全剥离房地产业务。

  “好处是可以增加上市公司的实力,但涉及到整个首钢集团的战略规划,方案的实施较为复杂。”上述业内人士说。

  此人士表示,注资方案的最大焦点在于首钢的石景山工业区改造工程。据北京市政府颁布的《首钢工业区改造规划》,这块2010年首钢搬迁完成后将腾出的8.08平方公里土地,将建成集高端写字楼、酒店、商场、住宅等为一体的城市综合服务区。

  早在2005年,顺驰主动邀首钢成立合资开发公司,一度被认为是对该改造工程的图谋。

  “石景山工程注入与否,对未来上市公司的规模与市值有着决定性作用。”有分析人士表示,首钢在多元化发展的道路上,资金实力与土地资源是优势,但房地产开发的专业能力是短板。

  在近年来的地产项目运作中,首钢房产愈加倾向与专业房企合作,所以“首钢房产在此次借壳计划中的意愿也很强烈”。

  而首钢房产未来将以何种身份与万年基业共谋地产蓝图,亦留有较大的想象空间。在当前钢材等建材成本急剧上涨的压力下,首钢的建材企业身份不容忽视。

  但参考万年基业与首钢房产之前的合作模式,如位于北京西南三环的万年花城,总投资70亿元,首钢房产便以资金参股40%。上述业内人士亦表示:“就目前而言,首钢房产的合作表现仍在资金层面。”

  而万年基业方面,上述人士透露,旗下万年花城与长兴生态城等项目将会作为注入资产。

  万年基业盘整

  然而,即便是今年IPO成功的房企亦已跌破发行价,中小房企借壳上市后的再融资前景依然严峻。在早前的一次采访中,黄玺庆也曾对记者表示:“只有在开发规模上取得突破,上市房企才有可能进行增发再融资。”

  于中小房企而言,借壳只是跻身资本市场的第一步,关键还在于之后的增发融资。”一位分析人士表示。

  扎根于北京的万年基业,近来加快了区域拓展的步伐。据知情人士透露,目前万年基业在河北、山东、天津等地共有约20平方公里的土地项目在洽谈中,其中在济南已有3000亩土地与地方政府签订了合作意向书。“这都可能成为未来融资的砝码。”

  就万年基业目前拥有的资产来看,万年花城已开发到后期,所剩不多,长兴生态城无疑为重头戏。据拟定的注资方案,该项目为一级开发性质,未来仍将由万年基业实操,但会以资产置换的方式注入上市公司。

  上述分析人士表示,万年基业剥离房地产业务转型区域开发,意味着试图提前进入土地一级市场。

  “万年基业要忘记过去传统开发商的身份。作为区域发展商,主要任务是整合各种资源做出合理的产业规划。”

  黄玺庆否认了“转型一级开发商”的看法。据了解,去年年底,万年基业便制定了《二次创业发展纲要》,确定以城市区域开发为未来主营业务。

  而这也意味着,“区域开发”需要投入更多的前期发展资金。鉴于整合资源所创造的价值不可能在单个项目上迅速实现,势必要求万年基业在具体的区域开发中,以传统盈利模式来获得企业进一步发展的资金。

  对此,黄玺庆坦言,在相对较长的区域开发周期中,万年基业可通过上市公司参与二级土地开发。“无论是与其他房企联合竞标还是单独行动,我们拥有前期整体规划的整套思路,在竞标过程中有绝对优势。”这套盈利模式,被黄玺庆总结为“骑驴找马”。