手捏烫手“地王”资金缺 开发商破僵局找出路

随着近期不断有开发商寻求项目合作方，新一轮“土地革命”正吸引不少人的眼球。原本炙手可热的土地，在今天却成了烫手山芋，割肉卖地的现象不断涌现。如何处置手上的高价地块，已成了开发商迫在眉睫的头等大事。

合作方带来启动资金

手里捏着高价土地的开发商一般采取两种方式打破僵局：一是寻找合作方共同开发，二是转手。而目前更多开发商选择的是前一种方式。寻找合作方意味着在不丧失土地话语权的同时，还可以获得对方带来的项目启动资金，于人于己都有利。

事实上，选择与其他开发商合作开发项目并非刚刚出现的情况。早在今年4月10日，奥园集团宣布与麦格理国际房地产基金的MGPACo.签订谅解备忘录，将旗下全资附属公司广州奥誉房地产开发有限公司50%股权出售给MGPACo.，双方未来将通过合资公司共同开发广州番禺商业项目。

今年5月份，万科又将去年4月27日以14.12亿元拿下的东莞南城水濂村地块50%的股权转给了广东宏远，转让价格为500万元，万科将与宏远共同开发该地块。

近期，筹备赴港上市的某地产商已有3个项目获得新资金注入，还有3个新项目正进行融资，涉及总建筑面积150多万平方米，涉及总地价金额80亿元。

而外资正是这轮土地风波中最热衷的合作对象，仲量联行广州市场研究部主管李畅说，外资房地产企业选择与内地房企合作，看中的是内地房企手上的土地资源，无疑是一块非常诱人的蛋糕。

去年“地王”烫手

对于不少开发商来说，转让土地意味着“割肉”，当初千辛万苦拿回来的土地，为何现在又要忍痛割一半或全部割给别人呢？业内人士透露，资金已成为内地房地产企业普遍面临的问题。也有业内人士认为，开发商现在资金紧张，根源不在于销售速度，而在于被去年的拿地热潮给套牢了。

去年，广州各大开发商拿地几乎可用“疯狂”来形容，广州一年内被挂上“地王”头衔的地块竟然拍出了十几个，几乎全部被大开发商所垄断，甚至就连限价房用地，也大部分被大集团所包揽。

一位国企房产老总向记者形容说，每次去拍卖会，没多久他们就赶紧离场了，因为开价很快超过了他们原来的预期。“我们都是事先开会定好了一个价位，高一分钱都不能再拿，可是那些同行拼命举牌，好像不是在买价值上亿元的土地，而是在家门口抢购大白菜。”

通过查询去年广州的土地拍卖记录，记者发现，这些去年的高价地到今年进入建设程序的不多，年内可以开卖的项目更是凤毛麟角。

土地需要重新估值

“目前来看，高价地很难有好出路，因此还会不断有开发商为手上的土地寻找出路。”

广州楼市专家韩世同分析，在目前的土地转让中，一种现象是价格适中，原开发商不赚不赔，比如万科东莞地王项目；另一种现象是天价地王，很难找到合作伙伴，最后不得不放弃土地。

现在原价卖出的话几乎不会有人愿意接手，土地转让都要建立在土地价值重新评估的基础之上，不管开发商愿不愿意，出点“血”在所难免。

特别关注

新进场者“套牢”

近年来，不少其他行业的企业看到房地产行业的巨大利润空间，纷纷进军房地产开发事业。而对于这些初涉房地产市场的企业来说，土地风险尤为巨大。

有消息指，去年以四十多亿拍得科学城最大地块的某公司，很可能放弃该项目的开发。有分析人士表示，该公司当初以楼面地价6000多元的高价拿地，而现在科学城的房价仅每平方米六七千元，这样的地价想赢利几乎没有可能。

一位不愿意透露姓名的知情人士称，该开发商拿到科学城地块，只在拍地后交纳了不到3亿元的保证金，总地价到现在仍没有交，到现在甚至连小区规划都没有做。该公司一位人士私下表示，目前项目确实让他们很头疼，该公司正跟政府协商，希望能调低价格或者改变原规划，让他们建类别墅。同时，该公司也在积极寻找合作开发的伙伴。


谁将成为“土地革命”的新赢家

在这场围绕土地的搏弈中，并非没有赢家。通过放弃天价地王，一些资金紧张的公司获得了喘息的空间，可以东山再起；而一些资金充裕的公司悄然获益，以前高不可攀的土地，现在唾手可得。

万科、富力等大集团仍在四处物色土地，而这些新到手的土地无疑要远低于去年的拿地成本。“大集团现在拿地主要是为了平衡以前高价拿地的土地成本，降低开发风险。”房地产人士韩世同说。

事实上，这些大集团手上的许多优质地块并没有轻易拿出来与人合作开发，能拿出来的都是手上原有的高价土地，与人一起开发，能有效释放风险。

在恒 大近期的融资中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占恒大地产股份3.9%。据悉，郑裕彤此次除投资入股1.5亿美元外，还投资7.8亿元人民币与恒大合作两个项目。此前，新世界发展董事总经理郑家纯此前私人入股恒大地产，入股金额达到1.5亿美元(约10亿元人民币)。通过以较低的代价，新世界不但可以坐享高额的利益回报，而且将迅速分享到恒大遍及全国的土地资源。同时，外资也正在谋求对内地房地产市场的抄底。美林银行、德意志银行这些国外金融机构正曲线进军内地房地产市场。

仲量联行广州深圳市场研究部主管李畅透露，现在不少国际投资者正在广州寻找机会，几乎每周都会有大型投资机构向他们咨询投资内地房地产市场的事宜。