谈谈项目前期策划

    一直以来，网上关于策划的话题好像多数局限于营销策划。

     简单的来讲，房地产开发环节可以归纳为【市场】－【产品】－【市场】过程，【产品】－
【市场】解决是产品市场销售的环节，【市场】－【产品】则是解决项目产品定位的前期策
划。

    与营销策划不同的是，前期产品策划不仅仅是体现在一个好的营销概念或者创意上，前期策
划对策划人员的专业要求更高。前期策划涉及专业范畴更广：投资分析、规划、建筑、经营
等房地产开发的各个环节。

    前期策划的重要性是不言而喻的，前期定位的准确与否，很大程度上决定了项目的成功与
否。营销策划更多的是一个执行的过程，营销的成功无疑是锦上添花，更大实现项目最大价
值。但是，随着消费者的日益成熟，单纯的强势营销概念已不足以打动消费者。再强势的概
念最终是要落实到产品上的，这些都是前期产品策划所必须考虑的问题。

    深圳目前很多的策划师并不是房地产科班出生，往往容易犯的一个错误是大谈市场，对规
划、建筑、房地产投资策划却一知半解。当然，这也与市场游戏有关，当前深圳发展商骗标
的现象时有发生，中介公司考虑成本因素，往往在前期投入甚少，影响了项目前期策划的深
度。深圳目前的情况是前期策划基本上是拿不到策划费的，即使拿了，也是很少，而且在代
理佣金中会扣除。前期策划的价值没有得到应有的认可。

    因本人所在公司内地业务多一些，也是四处北伐。参与的项目少则几百亩，大则几千亩。由
于市场发展的成熟度不一样，不少城市这些大规模项目拿地时地块是没有任何规划指标的。
前期产品策划就必须从可行性研究开始，结合市场因素、规划、投资测算等方面，一直完成
到市场与设计的中间对接环节－概念设计。这种类型的项目策划对策划人员的专业要求显然
比营销策划要求更高。

    有不少发展商说，前期策划的高手都去了发展商当甲方了。话虽偏激，却也说明了一定的问
题。目前深圳不少中介也在加强这方面的力度，希望今后在内地扬名的，不仅仅是深圳的营
销模式，还有前期策划的力量。

    目前前期策划是个地位比较低的角色，抢风头的是营销。因为前期策划的成果在项目前期是
没法量化的成果，而后期营销的业绩是直接体现在销售业绩上的。所以目前的情况是前期策
划人员承担的压力更大，受益却比营销人员赚得少。

    写下一点心得，是想为前期产品策划争取更多的重视，也体现前期策划的价值。一家之言，
不当之处多指教。